Z myślą o osobach, które nie znają numeru księgi wieczystej, powstało specjalne rozwiązanie – wyszukiwarki ksiąg wieczystych. Narzędzie to pozwala wyszukać numer księgi wieczystej zarówno po adresie, jak i numerze działki. Wystarczy zatem znać tylko jedną z wymienionych informacji, aby w zaledwie kilka minut poznać ciąg Warto też wiedzieć, że prawo nie narzuca obowiązku posiadania księgi wieczystej dla spółdzielczego mieszkania własnościowego, zatem jej brak nie powoduje żadnych konsekwencji. Taki stan rzeczy sprawia jednak, że jeśli chcesz kupić mieszkanie własnościowe spółdzielcze, musisz liczyć się z tym, że cały proces będzie dłuższy. Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży, a lokal nie ma księgi wieczystej, warto ją założyć. Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Jedna z najważniejszych kwestii dotyczących sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego dotyczy tego, czy zamiar przeprowadzenia takiej operacji trzeba zgłaszać do spółdzielni. Kolejną formalnością w przypadku kupna mieszkania na kredyt hipoteczny, będzie konieczność złożenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej oraz dostarczenia do banku zaświadczenia o ustanowieniu tej hipoteki. O co pytać notariusza przy zakupie mieszkania? Zacznijmy od tego, po co w ogóle jest notariusz. Przeczytaj również: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Ubezpieczenie pomostowe. Owe dodatkowe koszty to przede wszystkim tzw. ubezpieczenie pomostowe. Podstawą wpisania hipoteki do księgi wieczystej jest bowiem istnienie jakiejś wierzytelności. W przypadku kredytu hipotecznego jest nią zaś kwota przelana ci przez bank. Sprzedaż mieszkania bez sprawy spadkowej – postępowanie spadkowe a sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku. Jeśli chcesz zbyć nieruchomość bez zbędnych formalności, nie musisz czekać na postanowienie sądu. Czasem wystarczy jedynie wizyta w kancelarii notarialnej. Sprawdź, jak przebiega sprzedaż mieszkania bez sprawy sądowej! Kjuak5. Zanim przystąpimy do zakupu mieszkania, warto sprawdzić czy rzeczywiście nie posiada ono księgi wieczystej – księgi wieczyste są jawne i dostęp do nich można uzyskać w sądzie rejonowym, pod który podlega dana nieruchomość. Jeśli jednak mieszkanie spółdzielcze rzeczywiście nie posiada księgi wieczystej, należy zweryfikować prawa zbywcy do spółdzielczego prawa do lokalu. Na początek warto sobie uświadomić, że zakup mieszkania lub domu ściśle łączy się z zakupem działki, na której znajduje się dany budynek – w przypadku mieszkań wykupuje się tylko część przypadającą na określone mieszkanie po podziale na wszystkich mieszkańców. Zakup mieszkania wraz z gruntem jest tak istotny ze względu na to, że tylko posiadanie gruntu na własność pozwala na sprzedaż samego mieszkania. Takie same prawa daje również bycie użytkownikiem wieczystym także: Zakup mieszkania kiedy pośrednik nieruchomości nie posiada licencji. Skutki. Poradnik Mieszkanie bez księgi wieczystejJeśli właściciel mieszkania twierdzi, że na nieruchomość nie została założona księga wieczysta, warto to jeszcze zweryfikować w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, do którego przynależy dana nieruchomość. Ewentualnie sam fakt istnienia księgi i jej ewentualny numer możemy sprawdzić w starostwie powiatowym w ewidencji gruntów i budynków – wówczas wystarczy podać adres nieruchomości. W sytuacji gdy mieszkanie nie posiada księgi wieczystej należy skontrolować inne akty własności, którymi dysponuje właściciel. Dobrze aby na przykład AWZ-ty, czyli akty własności ziemi, sprawdził także: Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania? Mieszkanie z księgą wieczystą Gdy po poszukiwaniach udaje się odnaleźć księgę wieczystą nieruchomości warto przede wszystkim skontrolować kto jest – zgodnie z księgą – właścicielem mieszkania. W dziale drugim księgi znajdziemy informację o właścicielu. Warto pamiętać, że może to być więcej niż jedna osoba, wówczas w umowie sprzedaży należy zawrzeć informację o wszystkich sprzedających – współwłaścicielach. W księdze wieczystej powinniśmy także sprawdzić dział III i IV, ponieważ to tam znajdują się ewentualne wpisy o obciążeniu nieruchomości. W działach tych można znaleźć informację o obciążeniu hipotecznym, o dożywociu – ktoś będzie mógł mieszkać w danym lokalu aż do swojej śmieci – lub o służebności drogi – sąsiad może korzystać z drogi na naszej posesji. Oczywiście ten ostatni przykład dotyczy wyłącznie domów jedno- albo przypadku mieszkań bez księgi wieczystej możemy żądać przedstawienia rachunków dokumentujących uregulowanie wszystkich opłat na przykład z elektrowni albo ze spółdzielni. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że właściciel nie jest zadłużony. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF) Marcin Krasoń, ekspert Home Broker: - Poszukujący mieszkania czasami natrafiają na nieruchomość, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. To ważny dokument, bo jest swego rodzaju paszportem lub dowodem osobistym dla nieruchomości. Pokazuje on sytuację prawną lokalu i jest podstawowym wyznacznikiem praw, jakie mają do nieruchomości poszczególne osoby czy instytucje. - Jeśli chodzi o mieszkania, to najczęściej spotykaną sytuacją, gdy nie ma księgi wieczystej, jest kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma tu obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, więc niektórzy właściciele tego po prostu nie robią, choć z ich punktu widzenia byłoby to korzystne w perspektywie ochrony własnych interesów czy sprzedaży mieszkania. - Inna sytuacja, w której nie ma księgi wieczystej, to to taka, gdy jeden dokument prowadzony jest dla dwóch mieszkań, bo np. zostały one kiedyś wydzielone z jednego większego. Wówczas przy sprzedaży po prostu wydziela się jedno mieszkanie do nowej księgi wieczystej. - Przede wszystkim nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia nabywcę ochrony związanej z tym, że osoba wpisana jako właściciel w dziale II KW jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, oraz tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli zasady mówiącej że w razie rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym ujawnionym w KW treść KW rozstrzyga na korzyść nabywcy. Kupujący nie ma pewności, że nieruchomość nie została np. niedawno sprzedana innej osobie. - Dodatkowo należy zwrócić uwagę na możliwe trudności z otrzymaniem kredytu hipotecznego: banki mało przychylnie patrzą na takie nieruchomości, bo gdyby się okazało, że nieruchomość położona jest na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe. Chcąc posiłkować się kredytem, obowiązkowo należy więc sprawdzić stan prawny gruntu. - Jednak brak księgi wieczystej nie powinien od razu zrażać potencjalnego kupującego. Przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności może to być wręcz okazja do wynegocjowania niższej ceny. Przygotowanie się do tego typu transakcji wymaga skrupulatnej analizy stanu nieruchomości. - Dlatego należy na wszelkie sposoby zweryfikować, czy sprzedający mieszkanie rzeczywiście ma do tego prawo. Poza księgą wieczystą są przecież inne dokumenty, które mogą to udowodnić. - Przede wszystkim jest to akt notarialny, ale można się oprzeć również na orzeczeniu sądu lub decyzji administracyjnej. Potwierdzenie prawa do dysponowania mieszkaniem znacząco obniża ryzyko problemów, ale nie jest jedynym, co powinniśmy zrobić. Na przykład przy zakupie działki lub domu bez księgi wieczystej trzeba się zapoznać z aktualnym wypisem z rejestru gruntów i budynków. Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ - Istotne jest także, by zadbać o to, aby w umowie sprzedawca oświadczył, że przysługuje mu prawo własności, że nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, że w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne ani inne mające na celu zwrot nieruchomości oraz że nie jest ona przedmiotem uprzednio zawartej umowy mającej na celu jej zbycie lub obciążenie. - Poza tym w umowie powinny się znaleźć postanowienia dotyczące ułatwienia dochodzenia od właściciela ewentualnych roszczeń, głównie z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, np. kara umowna z możliwością dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość czy poddanie się egzekucji do pokrycia wysokości szkody poniesionej przez nabywcę z tytułu wad nieruchomości. - Trzeba też zweryfikować, czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest zlokalizowany blok. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z założeniem księgi wieczystej w przyszłości. - Zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta, może być korzystny pod względem ekonomicznym – bywa, że cena jest niższa nawet do kilkudziesięciu procent – ale wiąże się z podwyższonym ryzykiem. By to ryzyko zminimalizować, warto skorzystać z pomocy specjalistów (prawnika wyspecjalizowanego w nieruchomościach lub doświadczonego pośrednika), których wiedza powinna pomóc w uniknięciu problemów. - A w akcie notarialnym umowy sprzedaży można zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie w jej dziale II prawa własności na rzecz nowego nabywcy. —gb WARTO WIEDZIEĆ Księgę wieczystą można założyć poprzez złożenie w sądzie rejonowym (właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosku KW-ZAL. Uprawnionymi do złożenia wniosku są: właściciel nieruchomości, osoba, której przysługuje określone prawo do nieruchomości, lub pełnomocnik. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potrzebne do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, takie jak podstawa nabycia (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni) oraz do oznaczenia nieruchomości, takie jak wypis z rejestru gruntów czy wypis z kartoteki budynków (z adnotacją organu, który je wydał, o tym, że dokumenty są przeznaczone do dokonywania wpisów w KW). Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość, wnioskujemy od razu o założenie dla niej księgi wieczystej – wtedy nie trzeba składać oddzielnego wniosku, a sąd założy KW na podstawie samego aktu notarialnego. Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości pobierana jest opłata stała w wysokości 60 zł, a koszt wpisania prawa własności do jej działu II wynosi 200 zł. —źródło: Home Broker Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczący nieruchomości. Może się jednak zdarzyć tak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma księgi wieczystej. Jakie mogą być tego przyczyny? Co zrobić w takiej sytuacji? Czy kupno takiej nieruchomości jest ryzykowne? Odpowiedzi na te i inne wątpliwości znajdziesz w poniższym artykule. Co to jest księga wieczysta? Tematykę ksiąg wieczystych poruszałem już w kilku artykułach na blogu. Odpowiadałem na pytanie co to jest księga wieczysta. Wyjaśniałem także zasady ksiąg wieczystych. Oraz opisywałem po kolei jak czytać poszczególne działy ksiąg wieczystych. Jak czytać księgę wieczystą? – Dział I Jak czytać księgę wieczystą? – Dział II Jak czytać księgę wieczystą? – Dział III Jak czytać księgę wieczystą? – Dział IV Dlatego zachęcam Cię do lektury tych artykułów, jeśli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat Wracając jednak do tematu księga wieczysta to publiczny rejestr, przedstawiający stan prawny danej nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały wieczystoksięgowe Sądów Rejonowych. Można powiedzieć, że to trochę taki dowód osobisty nieruchomości. Zawiera wszystkie podstawowe informacje, które pozwolą nam zidentyfikować nieruchomość oraz jej właścicieli. W księdze wieczystej znajdziemy: adres nieruchomości jej powierzchnię (zarówno nieruchomości gruntowej, jak i znajdujących się na niej budynków) dane właściciela lub właścicieli prawa, które mogą przysługiwać innym osobom niż właściciel lub właściciele informacje, czy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym albo służebnościami lub innymi prawami, jak np. prawem pierwokupu czy umową dożywocia Głównym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Dlatego księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości gruntowych, budynków oraz lokali (zarówno mieszkalnych, jak i niemieszanych). Mogą być też prowadzone w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sprawdzając księgę wieczystą wiem po prostu, czego mogę się spodziewać. Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Obecnie wszystkie księgi są zakładane i prowadzone w systemie informatycznym. Wystarczy wejść na stronę prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości i wpisać numer księgi wieczystej, aby móc przeglądać jej treść. Dlaczego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nie mieć księgi wieczystej? Najczęściej bez księgi wieczystej spotykamy mieszkania tzw. spółdzielcze-własnościowe. Taka forma prawna (spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu) to trochę relikt komunizmu. Od 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania tego prawa na kolejnych nieruchomościach. Ciągle jednak wiele mieszkań, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty, to mieszkania spółdzielcze-własnościowe. O różnicach pomiędzy prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu pisałem już tutaj. A jeśli chcesz się dowiedzieć, jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność to zachęcam do zapoznania się z tym artykułem. Wracają do tematu, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej. Formalnie nie ma jednak przeszkód, żeby pomimo braku księgi wieczystej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było przedmiotem obrotu. Potrzebne będzie aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdzi kto jest właścicielem. O tym i o innych dokumentach, potrzebnych do zakupu mieszkania możesz przeczytać tutaj. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej – możliwe ryzyka Jest jednak jedno ale. Tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. Oczywiście, nie jest problemem, żeby taką księgę założyć. Zdarzają się jednak przypadki, kiedy nie będzie to możliwe. Mam na myśli sytuacje, gdy grunt pod blokiem posiada nieuregulowany status prawny. Warto w tym miejscu zacytować uchwałę Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygnatura akt: III CZP 104/12): „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Wyjaśniając – ekspektatywa jest to roszczenie ustanowienia własnościowego prawa do mieszkania. Także warto być ostrożnym w takiej sytuacji, gdyż może się okazać, że dane mieszkanie może być kupione tylko za gotówkę. Dodatkowo, w przypadku gdy nie ma księgi wieczystej nie chroni nas zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. To zasada, o której pisałem tutaj. Polega ona na tym, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą nieuprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Czyli przykładowo, jeśli kupiłem nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako jej właściciel, to staję się nowym właścicielem nawet wtedy, gdy sprzedający w rzeczywistości nim nie był. Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę Nieruchomość bez księgi wieczystej – czy można ją sprzedać? Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym systematycznie spada. Mimo tego, wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Praktycznie każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie zawsze jednak brak wspomnianej księgi stanowi duży kłopot. Czasem taki problem można stosunkowo łatwo rozwiązać, a obecny brak księgi stanowi okazję do korzystnego zakupu. Powinni o tym pamiętać zarówno sprzedawcy nieruchomości pozbawionych kompletnej dokumentacji, jak i potencjalni nabywcy takich gruntów i lokali. Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różne Wiele nieruchomości oferowanych na rynku posiada bardzo bogatą i burzliwą historię. Właśnie dlatego brak księgi wieczystej w praktyce może mieć rozmaite przyczyny. Nie zawsze sygnalizuje on nieuporządkowany stan prawny. Czasem zdarza się, że właściciele gruntu lub lokalu (często wiekowi) po prostu nie zadbali o założenie księgi wieczystej. Z takimi sytuacjami mamy do czynienia miedzy innymi wtedy, gdy dana nieruchomość przez długi czas pozostawała w rękach seniorów. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece obliguje właścicieli nieruchomości do ujawniania swoich praw w księdze wieczystej (zobacz artykuł 35 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego – „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”). W praktyce trudno było jednak wyegzekwować ten ustawowy obowiązek. Inną przyczyną niepełnej dokumentacji nieruchomości jest między innymi brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi. W związku z powyższym, nie można bez sprawdzenia sytuacji zakładać najgorszego wariantu, czyli tego, że nieruchomość pozbawiona księgi wieczystej posiada nieuregulowany stan prawny. Trzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów … Sam brak księgi wieczystej nie stanowi dużego problemu, ponieważ jego rozwiązanie kosztuje 100 zł. W tym kontekście warto przypomnieć, że niedawno (w sierpniu 2019 r.) wzrosła opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej (wzrost z 60 zł do 100 zł). Ten koszt nadal nie wydaje się jednak największym problemem, przed którym może stanąć osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej. O wiele bardziej kłopotliwy będzie brak dokumentów potwierdzających prawo własności obecnego posiadacza. Przykład stanowi akt notarialny, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądu. Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku nieruchomości gruntowych położonych na terenie tzw. Ziem Odzyskanych. Własność takich działek regulowały akty nadania wydawane na mocy dekretu z 1946 r. Pięć lat później, wspomniane akty stały się poświadczeniami własności. Jeżeli działka z zachodniej Polski nie posiada aktu nadania i przed wojną znajdowała się na obszarze Rzeszy Niemieckiej, to jej sytuacja prawna jest mocno problematyczna. Aktów nadania nie można bowiem teraz wydać lub uzupełnić (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2012 r. – sygn. akt. I OSK 1310/11). Przykład poniemieckich działek stanowi potwierdzenie tego, że sytuację prawną każdej nieruchomości trzeba dokładnie zbadać. Może w tym pomóc tak zwany zbiór dokumentów. Jest on prowadzony przez sąd wieczystoksięgowy dla tych nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej. Zbiory dokumentów zastępują również zaginione lub zniszczone księgi wieczyste. We wspomnianych zbiorach można znaleźć cenne informacje i dokumenty (np. geodezyjne lub wywłaszczeniowe), które pomogą w ustaleniu, czy nieruchomość bez księgi wieczystej ma jednoznaczny stan prawny. Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe Jeżeli chodzi o stan prawny, to sporą ostrożność trzeba zachować także w odniesieniu do jednego z ograniczonych praw rzeczowych dotyczących nieruchomości. Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla takiego prawa nie jest wprawdzie obowiązkowe, ale znacząco ułatwia jego sprzedaż. Warto pamiętać, że tylko spółdzielcze własnościowe prawo z księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. Brak księgi dla wspomnianego prawa może natomiast oznaczać problem związany z niejasną sytuacją prawną gruntu pod spółdzielczym blokiem. W kontekście analizowanego tematu, warto przypomnieć, że po uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa własnościowego jest już niemożliwe jeśli stan prawny gruntu pod blokiem budzi wątpliwości. Niektóre spółdzielnie starają się porządkować prawny bałagan. Ten proces w praktyce okazuje się jednak kłopotliwy, długotrwały oraz kosztowny. Właśnie dlatego trzeba ostrożnie podchodzić do ofert okazyjnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej. Takie prawo „bez księgi” może się bowiem okazać bardzo kłopotliwe w odsprzedaży i niemożliwe do przekształcenia we własność lokalu. Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań? Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem: Leszek Markiewicz Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej w porównaniu z agencjami i działami sprzedaży działającymi w standardowy sposób. Czy można kupić mieszkanie, które nie posiada księgi wieczystej? Eksperci od nieruchomości przekonują, że tak, ale przestrzegają przed tym, że transakcja jest dużo bardziej ryzykowna niż w przypadku innych lokali. Dopełnienie wszelkich formalności może zająć nawet rok. Mimo to opłaca się, ponieważ takie lokale są często dużo tańsze. W Polsce kupuje i sprzedaje się prawa do konkretnych nieruchomości. Dlatego też tak ważne w ich obrocie są księgi wieczyste - swoiste paszporty, które przedstawiają kompletną sytuację prawną poszczególnych lokali. Co do zasady każde mieszkanie , działka czy dom, będący przedmiotem prawa własności, powinien mieć odrębną księgę wieczystą. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest to wymóg konieczny, ale osoba, której to prawo przysługuje, ma możliwość założenia takiej księgi. Porozmawiaj o tym naszym FORUM! Motywacją może być chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego lub sprzedaży nieruchomości. Za lokal, który posiada księgę wieczystą, zazwyczaj można otrzymać lepszą cenę. Co jednak dzieje się w przypadku, kiedy owszem, mieszkanie ma księgę wieczystą, ale „wspólnie” z innym lokalem w tym samym budynku? Wbrew pozorom nie jest to sytuacja odosobniona. Utrudnia ona, ale nie przekreśla, możliwości zawarcia transakcji. Ponadto taki stan rzeczy bywa okazją do tańszego zakupu, co jednak odbywa się kosztem większego ryzyka. Dowiedz się także: Jakie są składniki kredytu hipotecznego? Mieszkanie, które w księdze wieczystej nie jest mieszkaniem Przykładem może być nieruchomość w centrum Szczecina w budynku z cegły z 1990 roku. Składa się ona z dwóch mieszkań. – W jednej księdze wieczystej funkcjonują dwa niezależne lokale mieszkalne: na trzecim piętrze mieszkanie trzypokojowe, a na piątym kawalerka – tłumaczy Wiktor Kuziemko, doradca Home Broker ze Szczecina. Oba mieszkania mają łączną powierzchnię 92 m kw. i sprzedający chciałby za nie otrzymać 458 tys. zł. Jest to więc cena okazyjna, bo za identyczne nieruchomości, gdyby miały oddzielne księgi wieczyste, można by było dostać nawet 35 tys. zł więcej. Ta zawiła sytuacja prawna powstała, gdyż właściciel kupił od wspólnoty mieszkaniowej pomieszczenie na 5 piętrze i zaadaptował je na kawalerkę. Żeby tę nieruchomość zmienić na dwie, należałoby uzyskać w starostwie zaświadczenie o samodzielności kawalerki. Z takim dokumentem można złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla jednopokojowego mieszkania, co łączy się z wydzieleniem go z dotychczasowej księgi wieczystej mieszkania trzypokojowego. Duża przecena przy zakupie trzech mieszkań naraz Sytuacja może być jeszcze bardziej skomplikowana. Dobrym tego przykładem jest kawalerka o powierzchni 44 m kw., położona na terenie gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz na pierwszym piętrze przedwojennej, częściowo wyremontowanej kamienicy. Cena to tylko 175 tys. zł, więc teoretycznie oferta nie powinna długo czekać na nabywcę. Diabeł tkwi jednak w szczegółach. - Aby dostać się do kuchni oraz łazienki należy przejść przez wspólny dla całego piętra hall. Co więcej, mieszkanie jest w jednej księdze wieczystej z pozostałymi dwoma, znajdującymi się na tym samym piętrze. – tłumaczy Dorota Skrentna, doradca Home Broker z Gdańska. Wartość mieszkania mogłaby wzrosnąć nawet do 250 tys. zł, gdyby powyższe mankamenty zniknęły. Rozwiązaniem byłoby na przykład powtórne podzielenie wszystkich trzech lokali na oddzielne mieszkania i otwarcie dla nich trzech ksiąg wieczystych, po uprzednim uzyskaniu zaświadczenia o ich samodzielności. Obecni właściciele nie chcą jednak ryzykować ponoszenia tego typu nakładów i wolą sprzedać wszystkie trzy mieszkania jednemu nabywcy. Tu problemem może być jednak cena – cała nieruchomość ma 8 pokoi, 225 m kw. i sprzedający chcą za nią 1,3 mln zł. Polecamy serwis: Inwestycje Transakcje dłuższe nawet o rok Bez wątpienia takie sytuacje powodują, że transakcje są bardziej zawiłe, ale całe szczęście nie niemożliwe do przeprowadzenia. Przykładem może być mieszkanie o powierzchni ponad 100 m kw., z którego, jak się okazało, wiele lat wcześniej została wydzielona i sprzedana kawalerka. Księga wieczysta na te nieruchomości była tylko jedna. – Dodatkowo sprzedaż skomplikował fakt, że zarówno w przypadku kawalerki, jak i większego mieszkania, trzeba było przeprowadzić postępowanie spadkowe – dodaje Wojciech Mróz, doradca Home Broker z Gdańska. Cała transakcja trwała więc prawie rok. Co jednak trzeba zrobić, aby tę zawiłą sytuację prawną rozwikłać, pomijając komplikacje, związane z prawem dziedziczenia? – Przede wszystkim trzeba znieść współwłasność między właścicielami obu mieszkań z jednej księgi wieczystej oraz uzyskać zaświadczenie, stanowiące o samodzielności jednego i drugiego lokalu. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku o otwarcie księgi wieczystej na wydzielone mieszkania, w wyniku czego powstaną dwie w pełni oddzielne nieruchomości, które można w każdej chwili sprzedać. – tłumaczy Wojciech Mróz, doradca Home Broker z Gdańska. Zobacz: Jak odzyskać pieniądze od dewelopera? Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE

jak kupić mieszkanie bez księgi wieczystej